房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

因此，取得國(guó)有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開(kāi)發(fā)，而是包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)在內(nèi)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機(jī)組成部分??。

一、廣東佛山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在企業(yè)法人登記中的作用

為了清理規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局早在1992年7月28日就發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的通知》，要求已有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)企業(yè)由建設(shè)行政主管部門進(jìn)行資質(zhì)審查，確定資質(zhì)等級(jí)。新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)公司，持資質(zhì)等級(jí)證書及有關(guān)批準(zhǔn)文件向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理登記注冊(cè)。項(xiàng)目公司也需持建設(shè)主管部門的資質(zhì)證書向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

1993年11月15日，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全面檢查中有關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》，要求所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)必須是企業(yè)法人，凡未經(jīng)核準(zhǔn)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)，必須停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。同時(shí)也要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查后辦理企業(yè)登記注冊(cè)手續(xù)(注：由于廣東省情況特殊可以先登記注冊(cè)后資質(zhì)審查)。1995年1月23日，建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除法律另有規(guī)定者外，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)《公司法》登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司。原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司。從以上情況可以看出，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的清理規(guī)范，建設(shè)主管部門已明確把資質(zhì)證書作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入證。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除依法設(shè)立，具有企業(yè)法人資格外，還必須取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年在例行工商年檢時(shí)，也要參加建設(shè)主管部門的資質(zhì)年檢。企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門有權(quán)提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

二、廣東佛山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的作用

新規(guī)定按企業(yè)條件分四個(gè)資質(zhì)等級(jí)，一級(jí)資質(zhì)為最高等級(jí)。對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期滿，企業(yè)可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門申請(qǐng)核定相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)業(yè)務(wù)。如果企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，原資質(zhì)審批部門有權(quán)罰款、吊銷資質(zhì)證書，并提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

三、廣東佛山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在民事審判中的作用

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件，經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)建設(shè)主管部門備案并核發(fā)資質(zhì)證書，才具有完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其主體資格不合格而無(wú)法律效力。雖然具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，但企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其超越經(jīng)營(yíng)范圍而無(wú)法律效力。

廣東佛山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)一級(jí)：

1.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；

2.近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

3.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；

4.上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；

5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；

6.工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》制度；

8.未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。

廣東佛山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)二級(jí)：

1.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，其中專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；

2.工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有統(tǒng)計(jì)人員；

3.具有完善的質(zhì)量保證體系。